Copropriété : vos questions, nos réponses

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Contrat du gardien d’immeuble, désaccord avec le président du conseil syndical… Florilège des questions de nos adhérents copropriétaires .

Réduction du temps de travail d’un gardien d’immeuble

Notre copropriété emploie une femme de ménage, mais il nous semble que son volume d’heures de travail pourrait être réduit compte tenu des tâches qui lui incombent. Cela représenterait de plus pour notre immeuble une source d’économie. Est-il possible de modifier son contrat ? Comment procéder ? 

C’est le syndicat des copropriétaires qui est officiellement l’employeur de la femme de ménage, mais c’est le syndic en tant que mandataire qui embauche, gère et licencie le personnel. Par conséquent, c’est le syndic, à la demande du conseil syndical, qui devra mettre en place la démarche de modification du contrat de travail. Cette procédure nécessite la convocation de votre femme de ménage à un entretien, au cours duquel la proposition de modification lui sera clairement soumise (conséquences concrètes sur le travail effectué et le salaire). En général une modification des tâches ou une réduction d’heures seront plus faciles à formaliser si elles n’entraînent pas de réduction de salaire. En cas d’accord, un avenant signé par les deux parties (employeur et salarié) sera annexé au contrat de travail initial.

En revanche si votre employée est réticente ou demande à réfléchir, il faudra lui adresser, en double exemplaire, une proposition écrite et motivée de modification. À l’issue d’un délai d’un mois, l’absence de réponse vaut acceptation. Enfin, en cas de refus, le syndicat devra renoncer à son projet ou la licencier en respectant la procédure de licenciement. Attention, le licenciement, en règle générale, est une procédure longue, difficile et qui s’avère parfois coûteuse pour la copropriété.

Désaccord avec le président du conseil syndical

Je fais partie d’un conseil syndical et nous sommes plusieurs à être en désaccord avec notre président, qui privilégie, à notre sens, plus ses intérêts personnels que ceux de la copropriété. Est-il possible de le démettre de ses fonctions, et, dans l’affirmative, comment doit-on procéder ?  

Il n’existe pas de disposition légale précise pour répondre à votre situation. Il convient donc de vous reporter à votre règlement de copropriété ou aux règles de fonctionnement du conseil syndical qui auraient pu être fixées par l’assemblée générale pour connaître d’éventuelles modalités de « renvoi » de votre président. À défaut, seul le non renouvellement de son mandat pourra vous permettre de changer de président.

L’obligation de conseil du syndic professionnel

En tant que copropriétaire, je me suis toujours demandé ce que signifiait l’obligation de conseil qui incombe au syndic. Pouvez-vous m’en dire un peu plus sur cette notion ? 

Comme tout professionnel ayant une compétence réelle ou supposée (le syndic bénévole n’est donc pas concerné), le syndic professionnel est tenu d’une telle obligation à l’égard du syndicat des copropriétaires. Cette obligation de conseil dans le domaine juridique et technique, si elle existe bien, n’est cependant pas définie par la loi du 10 juillet 1965 mais résulte de la jurisprudence. À titre d’exemple, le syndic doit être en mesure d’alerter les copropriétaires lorsque ces derniers proposent de prendre une décision illégale ou incompatible avec le règlement de copropriété, vérifier la conformité au droit, des contrats de travail contractés par la copropriété et est tenu de prendre les mesures qui s’imposent pour réduire le coût de fonctionnement des services devenus trop onéreux pour la copropriété.

Votre syndic doit aussi être en capacité de comparer les devis qui vous sont soumis, de proposer le remplacement d’un élément d’équipement vétuste avant sa mise hors d’usage, de se prononcer sur le choix d’un procédé de construction ou sur celui d’une entreprise en fonction du rapport qualité/prix. Aussi, il doit avoir une connaissance suffisante des questions de financement des travaux engagés par la copropriété en assurant une vigilance dans le montage d’un dossier d’emprunt. En revanche, il ne peut pas tout savoir et tout maîtriser et il est tout à fait en droit de recourir au service d’un spécialiste dans une matière déterminée. Il n’est effectivement ni avocat, ni architecte, ni thermicien. De plus, cette obligation ne peut être qu’une obligation de moyen et non de résultat. Il ne peut voir sa responsabilité engagée qu’en cas de faute prouvée qu’il aurait commise et ayant occasionné un préjudice à la copropriété.

Par |2020-09-04T13:28:59+01:00septembre 4th, 2020|Actualités|